北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
我是典型的老北京三口之家，前些年连拆迁加自己买总共有5套房子。四套东三环一套西三环，无贷款，都是房价低时买的。本来还买过几个商铺，但赔钱卖掉了。鉴于有这种失败经历，再加上我已经50多岁面临退休，妻子已经退休，女儿工作稳定，所以不想再承担风险。
目前身边很多人都说房子的投资期已过，以后将进入逐步下行的通道，尤其是从长远来看，人口趋势下降是必然的。所以我有些纠结，虽然靠房租和存款利息也能生活的还行，但毕竟有90%以上的财产是房子，如果房价真的暴跌我们等于几十年白干，或者长期下跌也是很痛苦的。所以想问问您有几套房子，如何看待未来趋势，将会怎么处理。
2、未来趋势，在我看来房价大概率没有暴涨的可能了，除非是货币滥发到动辄“加零”的程度，但以中国的经济和货币政策不可能。但我也不认为房价会暴跌，那就是硬着陆了，中国这么多年来一直提防的就是这个。经济是不能的，否则甭说中国了，全世界都受不了。
在我看来，以后的“北京的房子”大概率能成为对抗通胀的一个相对稳妥的工具，也就是随着货币的增发而波动，短期有可能下跌，长期则是货币发多少，北京的房价大概率跟随。
3、我也曾经买过几个商铺和写字楼什么的，海景房也买过，还有中小城市的新区一类的，也都基本处理干净了，目前持有的都是北京市区的房子。我不打算再处理了，只可能在政策允许的时候以旧换新，但不会减少数量和总额。反正市区房子也不愁出租，留着呗，套现的话我也没有其他投资的稳妥渠道北京买房：理清思路购房建议1080，犯不上冒险。
4、人口趋势到目前为止是确定下行的，比其他任何国家的速度都快。房价“长期看人口”的理论是对的，但这基数是整个经济体范围内的大市场，而具体到城市和板块就苦乐不均了。另外这理论还有个前提是“货币量恒定不超发”，但如果持续超发呢，房价会怎样，物价会怎样？
或者这么说吧，在我看来，北京的房子短期有涨有跌，长期看是相对稳定的跟随货币量。而货币量则几乎是确定性的逐年增多，这不光是取决于中国的金融政策，也要受其他主要经济体的贪婪程度。比如美国要是持续增发，人民币是否跟随？所以我愿意持有相对稳定但有保值可能的房子，不大量持有确定性贬值的货币。
5、另外给您发个图片吧，是日本人口趋势下降后的比较图，东京大阪名古屋三个城市群的人口增速。可以看到在60年代之前，日本的城市化很猛，人们大量进入城市定居。1964年东京奥运会前后城市人口的增速下降，70年代中美关系缓和后则冲击更大，增速快速下降。
80年代初筑底，之后随着经济发展又开始上升，直到1990年前后的经济大，人口增速再次下降，而此时伴随的就是人口出生率持续下跌，至今没有逆转。
但之后就是贫富分化了呗，东京一枝独秀，人口增速虽有波动，但相对于其他城市还是遥遥领先。这造成的后果就是自2012年以来，在安倍大放水的刺激之下，东京房价连续11年上涨，在去年已经突破了30年前的最高点。
也就是说，如果以1989年为人口下降的起点，那在之后虽然全国的人口少了，但作为首都的东京还是在曲折增长的。图中只列了名古屋和大阪，横滨什么的没列，但其实都差不多，无论是人口增速还是房价都跟狗似的趴着呢。再其他小型城市就没必要列了，全部下跌，都被东京等大城市“逐级”抢走了份额。
6、简单就这情况，这是我的观点，未必准确，中国则只会借鉴其他国家的经验教训，但未必同步。每个国家和每座城市都有自己的特点，如何行动就看自己的判断吧。
我们工作在北三环，孩子六年级，不考虑学区。我现在住在北五环来广营一套2018年交房的86平米自住型商品房（如果卖，得收益的30%给国家，听说是这政策），上班都挺方便，现在周边房价8.5万，都是大户型。亦庄新区六环有一套140平米的跃层（学校科技园自建住宅，无产权房，不好卖）我现在有350万现金，犹豫不决。
1、现在拿现金首付，贷款450万买一套后沙峪品质高的改善型大平层新房，过几年孩子上大学了住过去。（最近政策刚放开，房子价合适）。
2、等明年旁边看有没有入市的小户型的楼盘，再入手一套2居，以后和孩子离得近，就怕旁边房子明年还会涨。但这位置好。
3、等明年12月自住的房子可以入市卖掉换一套附近大的房子（承担亏损30%），不知选哪种？
1、来广营的自住商品房，东洲家园？但这是2017年交房的啊，是不是这里？政策不用听说，申请的时候就应该明确了，售价比周边便宜30%，收益自然也得给政府30%。这谈不上亏损，就是所有政策性住房的规则。买的时候2.2万多划算啊，从当时到现在北京大盘才涨了2倍多，东洲等能上市的时候怎么都不亏。
亦庄140平的跃层，这种产品就算有产权了也未必好卖，北京带楼梯的都不算主流产品，出手的时候挂牌时间都长。
2、房子是用来住的，有改善需求就买呗，没必要先买个小房子。买了小的还是没解决问题，过几年又得换，那这税费可就浪费了，常规是总价的4%，约等于三年的租金收益，算算是否合适吧。
3、我一般只能从投资角度说两句，你们这是典型的自住需求，想买的又是新房，凭个人喜好和需求选择更合适。而且又是明年才买呢，所以和投资的关系不大，还是自己定吧，外人不好建议。
再请教一下，因为现在这情况有孩子考虑分开住了，地不够了，所以半年内肯定要买房。如果东西城考虑溢价暂时不买那边的，我们就先在石景山买一个，到时候上小学再换。但要是入学前一两年换，可能不到5年就换了（孩子2022年11月份出生的，入学应该是2028年吧），卖的时候是不是不好卖，多交税什么的？
原本想小学一两年级再换时间宽裕点，但听您说下来可能来不及就划到好学校了是吧？苹果园中学，您的意思是没啥比较的不算中等以上学校是吧？因为离家近这学校经常路过就多问一下。
1、购房政策经常变，这谁也不敢说五年之后的事儿，尤其是税费，只能到时候再看。就跟现在的政策似的，五年前的2018年谁敢预测啊？
2、一两年级再换，除非是天分极高的，否则不是“可能进不去好学校”，而是几乎肯定。毕竟所有好学校的学位都紧张，不可能给转学生留着，否则谁还提前买学区房啊？当然这也看家庭背景了，政保、子弟或有关系的就行，再或者是运气特别好的。但这种家庭又没必要买学区房了，或者顶多有个落户的就行。
3、苹果园中学只能说到目前为止不算太高，无论在哪个区都算中等吧。这查查分数线吧，很明确的数据。
4、另外多说一句吧，常规建议是先做个教育规划，明确自己的期望值，建立在孩子天分和教育模式的基础上，然后再说适合哪个行政区，再之后是学区，最后是学校和房子。这没有最好的统一标准，只看哪种适合自己家。你们这很明显是刚有个想法，别着急，先了解一下再做决定。
我是32岁的码农老北漂儿，女，一直想买套房，就算嫁不出去自己也能有个家。总价预算350之内，面积不用大能栖身即可，蜗居虽小，但如果能周边视野好就行，休息时可以躺在阳台上晒太阳看风景。最好是小区旁边有公园，在家看景，下楼采景。
目前看过回龙观和天通苑了，都不太满意环境。也看过亚运村望京等地，满足要求的几乎没有，其他的地段也没合适的。目前是朋友推荐昌平或大兴西红门，甚至更远的天宫院，但这我就不可能天天往返了。丰台有价格合适的，但都是老房，朝向户型都不好。
请问我应该买什么样的，或者哪种房子适合我？门头沟的怎样？风景是不错的，但担心保值不好。
1、唉，怎么说呢，买房其实有时候和搞对象结婚差不多。在预算不是太高的情况下只能相对取舍，实在不太好找到各项兼顾的，拖的时间长了或许还就错过了。
2、我建议适当降低期望值。在不考虑通勤的情况下，看看昌平南邵与沙河，门头沟上岸四道桥，房山长阳到大学城，大兴地铁四号线沿线和旧宫，通州和顺义后沙峪都能买到还不错的。但市区就比较难了，基本都是老房，房龄相对新的多数都是公寓，保值不算太好。
3、门头沟地铁附近的保值都基本不落后，这预算看看梧桐苑吧，北京的限竞房试点儿，能买到小两居。